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https://youtu.be/_K_ObyIE7tI?si=fhOTZaiPzwXs9Kaa
https://youtu.be/DKIap2lcnDQ?si=LcgwJAZi5yr9jT6A
전세계약이 발생한 이래 보증금 미반환은 심심찮게 발생한 일이었습니다. 하지만, 2022년 하반기 수도권 일대에서 벌어진 전세사기는 그 이전과는 다른 양상을 보입니다. 이전에는 개인과 개인 간 채무 불이행에 가까웠지만, 최근에는 조직적인 전세사기 일당이 건축-부동산 중개-금융 등 다양한 영역에서 치밀하게 준비해서 대규모의 전세사기 피해를 만들었다는 특징이 있습니다. 사회적인 문제로 대두된 이후 2년이 지난 지금까지도 새로운 전세사기 피해 소식은 끊이지 않습니다.
전세사기 피해는 단순한 보증금 미반환에 그치지 않습니다. 임차인의 보증금을 빌려간 임대인이 돈을 낭비한 대가는 오로지 임차인에게 전가됩니다. 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 것도 억울한데, 보증금에 포함된 전세대출금을 상환하지 못해 은행으로부터 거액의 채무상환을 요구받으며 신용불량자 신세에 내몰립니다. 임대인의 채무불이행으로 인해 경매·공매가 개시되면 한순간에 거리에 내쫓길 위기에 처하기도 합니다. 보증금을 떼먹은 임대인이 주택관리에 대한 책임을 지지 않으면서 임차인은 시설하자, 단전·단수, 승강기 및 소방시설 안전사고 위협에 처합니다. 이런 위협에 노출된 임차인은 극심한 신체적·정신적 스트레스에 시달리며, 직장생활에 집중할 수 없어 퇴사·해고를 경험하거나, 이혼·파혼 등의 관계적인 문제를 경험하기도 합니다. 심지어, 이런 상황에 외롭게 고립되어 세상을 떠난 피해자도 알려진 사례만 8명이 존재합니다.
전세사기 피해자는 2024년 12월 국토부 공식집계로만 전국에 2만 5천명이 넘었습니다. 특히, 피해자의 75% 가량은 40대 미만 청년층이라는 점에서 더 큰 우려를 낳습니다. 이제 사회에 첫발을 내딛은 청년층에 피해가 집중되어 있기에 전세사기로 인한 후유증은 장기화될 것으로 예상합니다. 청년층일수록 거주지 변동이 잦고, 전세대출 차입비율이 높은데, 전세사기 때문에 향후 수십년간 커리어·결혼·출산 등의 인생계획이 모두 불안정해집니다. 결국 청년층의 사회경제적 활동 위축으로 인한 부담은 우리 사회 모두에게 돌아올 것입니다.
전세사기는 그저 피해자만의 문제로 남지 않고, 전월세 시장의 불안을 심화하는 등 사회 전반에 영향을 미치고 있습니다. 전세사기로 인한 비아파트 전세계약 기피현상은 월세계약 쏠림 현상을 가져옵니다. 전세는 무섭고, 월세는 치솟는 상황에 공공임대주택을 바라보지만, 공공임대주택 공급물량은 적은데 경쟁률은 너무 높습니다. 비아파트의 매매/전세 거래가 저조해지면서 비아파트 건축 및 공급물량은 역대 최저치를 기록하고 있어 저렴한 주택 공급은 갈수록 부족해질 우려가 큽니다. 결국 많은 세입자들이 안전한 주거보장을 위해 아파트 매매에 뛰어들지 않으면 안 되는 상황으로 내몰리고 있고, ‘영끌’로 인한 가계부채 증가와 소비여력 감소 등 경제 문제와 결혼·출산을 포기하는 가구의 증가 등 사회 전반의 불안정을 심화시킵니다.
전세사기 문제해결을 위해서는 크게 3가지 영역의 접근이 필요합니다.
전세사기가 사회문제로 다뤄지기 시작한 2022년에는 전세사기 피해지원 방안이 전무하다시피 했습니다. 정부와 정치권의 무관심 속에 약간의 금융지원 및 법적절차 안내 정도만 이뤄졌습니다. 이후, 2023년 4월 전세사기 피해로 인한 사망자가 연이어 나오면서 특별법 제정 논의가 본격적으로 시작되었고, 2023년 6월 1일부터 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’(약칭, 전세사기특별법)이 제정 및 시행되었습니다. 이후, 약 1년간의 특별법 추가개정 및 보완입법 마련 논의가 이어지면서 2024년 8월 28일 전세사기특별법 개정안이 국회 본회의를 통과했습니다. (2024.09.11 일부시행, 2024.11.11 전면시행)
전세사기특별법에는 피해자의 요건을 규정하고, 피해자로 인정받은 사람들에 대해 경·공매 절차지원, 주거 지원, 금융 지원, 신용 회복 지원, 긴급주거 지원, 세제 지원, 긴급 복지 지원, 법률 및 심리 치료 지원을 제공하고 있습니다. 이외에도 전세사기 피해주택에 대해 지자체가 개보수를 할 수 있도록 하는 근거조항이 마련되는 등 피해자의 목소리가 일부 반영되기도 했습니다. 다만, 까다로운 피해자 인정요건과 피해자로 인정받아도 별도의 요건을 충족해야할 이용가능한 지원대책 때문에 실효성이 떨어진다는 비판과 보완입법을 요구하는 목소리가 여전히 존재합니다.